Podmienka veku sa kontroluje len pri žiadosti o hypotéku. Pokiaľ hypotéka v čase schválenia spĺňa podmienky daňového bonusu, tento si môžete uplatňovať nasledujúcich 5 rokov už bez ohľadu na Váš vek a príjem.

Ak žiadateľ splní niekoľko podmienok, môže si uplatniť daňový bonus z úrokov, ktoré zaplatil v predchádzajúcom roku. Daňový bonus nemá vplyv na výšku mesačnej splátky ani na výšku úrokovej sadzby. Daňový bonus znižuje preplatenosť hypotéky počas prvých 5 rokov splácania.

1. Aká je výška daňového bonusu pre mladých?
2. Kto vypláca daňový bonus?
3. Aké sú podmienky pre vyplatenie daňového bonusu? 
4. Môžem predať nehnuteľnost, keď som ju kúpil na hypotéku s daňovým bonusom?
5. Môžem hypotéku s daňovým bonusom predčasne splatiť?
6. Môžem hypotéku s daňovým bunusom refinancovať do inej banky?
7. Ktorá banka má najvýhodnejšiu hypotéku s daňovým bonusom?
8. Typy hypoték pre mladých
9. 2 podmienky, ktoré ovplyvňujú maximálnu výšku hypotéky
10. Ako získať 100% hypotéku
11. Ako postupovať pri kúpe bytu alebo domu
12. Referencie

Pre hypotékárne zmluvy uzatvorené v roku 2024 a 2025 môžete na daňovom bonuse získať až 6 000 eur počas prvých 5 rokov od podpisu hypotekárnej zmluvy.

V tejto tabuľké nájdete informáciu o tom, pri akej výške hypotéky a akej minimálnej úrokovej sadzbe vzniká nárok na plný daňový bonus.

Ak máte povinnosť podať daňové priznanie ako fyzická osoba, tak v ňom uvedeniete, že máte o daňový bonus záujem. Tiež v ňom uvediete sumu zaplatených úrokov ako ju uviedla banka v potvrdení a počet mesiacov z predchádzajúceho roka, v ktorých si daňový bonus uplatňujete. Ako prílohu daňového priznanie priložíte potvrdenie z banky o výške zaplatených úrokov. O výšku daňového bonusu sa Vám zníži splatná daň. Ak je daňový bonus vyšší, tak rozdiel Vám vyplatí správca dane ako daňový preplatok na Váš osobný účet.

Daňový bonus si môže uplatniť len hlavný dlžník.

• vek všetkých žiadateľov musí byť v čase žiadosti o hypotéku od 18 do 35 rokov (vrátane). Podmienka veku sa kontroluje len pri žiadosti o hypotéku. Pokiaľ hypotéka v čase schválenia spĺňa podmienky daňového bonusu, tento si môžete uplatňovať nasledujúcich 5 rokov už bez ohľadu na Váš vek a príjem.
• účel hypotéky musí byť 
  - kúpa bytu alebo domu (alebo ich časti)
  - výstavbu alebo dostavbu nehnuteľnosti na bývanie
  - rekonštrukcia nehnuteľnosti na bývanie
  - prípadne môže ísť o kombináciu týchto účelov
• doba splatnosti hypotéky musí byť od 5 do 30 rokov
• zakladaná nehnuteľnosť musí byť tuzemská a určená na bývanie
• vo financovanej nehnuteľnosti musíte mať nahlásený trvalý pobyt
• financovanú nehnuteľnosť nemôžete prenajímať
• úhrn zdaniteľných príjmov zo Slovenska tvorí najmenej 90 % zo všetkých príjmov
• hypotekárny úver musí byť poskytnutý bankou (daňový bonus nie je možné uplatniť pri úveroch zo stavebnej sporiteľne)
• priemerný mesačný hrubý príjem žiadateľa za predchádzajúci kalendárny rok nesmie prekročiť 1,6 násobok priemernej hrubej mesačnej mzdy zamestnanca v SR.

Priemerný mesačný príjem sa vypočítava zo zdaniteľných príjmov, ktoré sú súčasťou základu dane (čiastkového základu dane) alebo osobitného základu dane, a to:

• z príjmov zo závislej činnosti,
• z príjmov z podnikania, z inej samostatnej zárobkovej činnosti, z príjmov z prenájmu nehnuteľností a z príjmov z použitia diela a použitia umeleckého výkonu,
• z príjmov z kapitálového majetku,
• z podielov na zisku (dividendy), vyrovnacieho podielu, podielu na likvidačnom zostatku, podielu na výsledku podnikania vyplácaného tichému spoločníkovi a podielu člena pozemkového spoločenstva s právnou subjektivitou na zisku a na majetku.

Áno môžete a pritom nemusíte vrátiť už vyplatený daňový bonus.

Áno môžete, ale pri refinancovaní strácate nárok na daňový bonus. Napríklad ak refinancujete hypotéku po 3 rokoch, tak nasledujúce 2 roky si už nemôžete uplatniť daňový bonus. Nemusíte však vrátiť už vyplatený.

V čase vysokých úrokových sadzieb, kde sa očakáva ich pozvoľné klesanie, je najlepšie vybrať takú banku, ktorá umožňuje prehodnotiť úrokovú sadzbu aj počas trvania fixácie.

• Hypotéka s daňovým bonusom 6 000 eur

Aktuálne je možné získať hypotéku s maximálnym daňový bonus 1200 eur ročne počas piatich rokov, spolu 6000 eur. Táto výška daňového bonusu sa vzťahuje na všetky hypotéky poskytnuté od 1.1.2024. Daňový bonus neznižuje priamo mesačnú splátku hypotéky, treba si o ňom požiadať raz ročne pri vypĺňaní daňového priznania alebo ročného zúčtovania preddavkov na daň.

• Hypotéka s daňovým bonusom 2 000 eur

Pre hypotéky poskytnuté od 1.1.2018 do 31.12.2023 je možné uplatniť maximálny daňový bonus 400 eur ročne počas prvých 5 rokov. Spolu teda 2000 eur. Daňový bonus neznižuje priamo mesačnú splátku hypotéky, treba si o ňom požiadať raz ročne pri vypĺňaní daňového priznania alebo ročného zúčtovania preddavkov daň.

• Hypotéka so štátnym príspevkom pre mladých -3%

Tento typ hypoték sa poskytoval do 31.12.2017. Príspevok pre mladých bol vo výške -3% z úrokovej sadzby a uplatňoval sa mesačne prvých 5 rokov. Tento typ príspevku pre mladých priamo znižoval mesačnú splátku hypotéky.

 Vo všeobecnosti platí, že výšku hypotéky, ktorú Vám banka môže poskytnúť, ovplyvňujú tieto kritériá: hodnota zakladanej nehnuteľnosti a výška Vášho príjmu.

Hodnota nehnuteľnosti

Najlepšie podmienky, teda najnižšie úroky dosiahnete pri hypotéke do 80% hodnoty nehnuteľnosti. Hodnota nehnuteľnosti sa určuje podľa znaleckého posudku.

Výška príjmu

Zjednodušene platí vzorec: zo súčtu príjmov banka odpočíta všetky povinné výdavky (splátky existujúcich úverov, súdom určené výživné, … ) a tiež životné náklady na každého člena domácnosti (manžel, manželka, deti). Tiež sa uplatňujú regulačné obmedzenia, ktoré podľa potreby mení a pridáva Národná banka Slovenska. Najznámejším je DTI a DSTI.

Banky poskytujú najlepšie podmienky pri hypotékach (najnižšie úroky), keď výška úveru je do 80% hodnoty nehnuteľnosti. Niektoré banky vedia poskytnuť hypotéku až do 90% z hodnoty nehnuteľnosti.

Ak chcete získať hypotéku na 100% hodnoty kupovanej nehnuteľnosti, tak môžete dočasne spolu s kupovanou nehnuteľnosťou založiť aj inú. Napríklad rodičovský byt alebo dom. V takomto prípade banka spočíta hodnotu oboch a vie poskytnúť hypotéku až do výšky 80% súčtu hodnôt dvoch nehnuteľností.

Keď zostatok hypotéky klesne alebo hodnota nehnuteľností stúpne natoľko, že jedna nehnuteľnosť bude postačovať na zabezpečenie hypotéky, potom je možné z druhej nehnuteľnosti odstráni záložné právo.

1. Výber banky
Porovnajte si ponuky hypoték z čo najviac bánk a v tej, ktorá Vám dá najlepšie podmienky, podajte žiadosť o hypotéku. Banka na jej základe posúdi vašu situáciu a oznámi Vám, akú hypotéku Vám poskytne. Pri výbere banky sa nespoliehajte na to, že vaša banka Vám musí dať najlepšie podmienky, pretože ste ich dlhoročný/VIP klient.  Toto je mýtus, ktorý Vás môže vyjsť poriadne draho.

2. Znalecký posudok
Znalecký posudok kupovaného bytu niektoré banky potrebujú spolu so žiadosťou, niektoré banky si ho dajú vypracovať samé a iné banky ho potrebujú až po overení vášho príjmu a úverového registra.

3. Kúpno-predajná zmluva
Pri kúpe nehnuteľnosti je potrebná kúpno-predajná zmluva medzi predávajúcim a kupujúcim. Na základe tejto zmluvy kataster zmení vlastníka nehnuteľnosti. Ku schváleniu hypotéky banka potrebuje nepodpísaný návrh tejto zmluvy, kde sú uvedené údaje predávajúceho, kupujúceho, informácie o kupovanej nehnuteľnosti a kúpna cena.

4. Podpis hypotekárnej zmluvy a podpis záložnej zmluvy
Keď Vám banka schváli hypotéku, pripraví na podpis hypotekárne zmluvy, ktoré podpisujú kupujúci a na základe ktorých vznikla kupujúcim povinnosť splácať hypotéku. V rovnakej banke, kde si kupujúci zobrali hypotéku, musí predávajúci ako majiteľ predávanej nehnuteľnosti podpísať záložné zmluvy. V záložnej zmluve dáva predávajúci povolenie na to, aby kataster zapísal záložné právo na predávanú nehnuteľnosť, ktoré je nevyhnutné, aby banka uvoľnila peniaze z hypotéky.

5. Podpis kúpno-predajnej zmluvy
Predávajúci a kupujúci musia podpísať kúpno-predajnú zmluvu pred notárom. Na základe tejto zmluvy kataster zmení vlastníka nehnuteľnosti. Jednu podpísanú kópiu treba doručiť aj banke k čerpaniu hypotéky.

6. Návšteva katastra
S podpísanou záložnou zmluvou z banky treba ísť na kataster.

Po návšteve katastra treba do banky doručiť potvrdenie o podaní vkladu záložnej zmluvy.

7. Poistenie bytu a vinkulácia poistného plnenia v prospech banky
Každá banka vyžaduje, aby nehnuteľnosť (v tomto prípade byt), ktorú zakladáte v prospech hypotéky bola poistená. Poisťovňa, v ktorej máte byt poistený, Vám potvrdí vinkulačné tlačivo, ktoré doručíte do banky.

8. Keď má banka všetky vyššie spomínané dokumenty, tak pošle peniaze z hypotéky na účet predávajúceho.

9. Návšteva katastra
S podpísanou kúpno-predajnou zmluvou treba ísť na kataster.

Kataster pri zmene vlastníka bytu vyžaduje aj potvrdenie od správcu o neexistencii dlhov pôvodného majiteľa (predávajúceho).